1순위 담보권

완공된 호텔에 대한 1순위

호텔 운영 수익

EB-5 투자자에게 우선 할당

건설 개시 및 진행 중

2019년 상반기 완료 예정

9 Orchard 프로젝트

뉴욕시 맨해튼 9 Orchard Street에 위치한 역사적인 Jarmulowsky 은행 건물을 고급 호텔로 재개발 하는 프로젝트입니다.
공식 홈페이지 https://www.build9o.nyc

뉴욕 맨해튼 9 Orchard 호텔

프로젝트 개요

리저널센터 : Advantage America New York Regional Center, LLC EB-5 제너럴 파트너: EB5 United

EB-5 투자 회사 : EB5 United NYC VI, LP

개발사 : Nine Orchard Partners, LLC

투자 기간 : 최초 투자 기간 5년, 1년 연장 옵션

공사 기간 : 2014년 건설 시작 ~ 2019년 1사분기 완성

자금 구성 : 총 $190,815,984, $117,300,000 (61.5%) : 개발사 지분, $ 73,500,000 (38.5%) : EB-5 충당

투자자금 이자율 : 0.50% p.a.

고용 창출 : 2,094.9명 (투자자 1인당 14.3명 초과/ Baker Tilley econ study)

투자자 수 : 147 명

투자 금액 : $500,000 + 행정비 $50,000

담보 설정 : 호텔 운영수입 및 프로젝트 자산에 대한 1순위 담보권

출구 전략 : 프로젝트 자금 100% 확보 (호텔 매각 또는 Refinancing)

9 Orchard

Jarmulowsky 은행은 1912년에 세워진 12층의 건물로 그 당시에도 맨해튼의 Lower East Side에서는 5~6층 건물들만 존재했기에 해당 빌딩은 매우 상징적인 건물이었습니다.
이 역사적인 빌딩을 EB-5 제너럴 파트너인 EB5 United이 현대적인 색을 입혀서 총 14층의 116개 룸을 갖춘 부티크 호텔로 재탄생 시키는 프로젝트입니다.

프로젝트 위치

2017년 뉴욕은 6,100만명 이상의 관강객을 맞이한 도시로 2017년 HVS의 보고서에 의하면 12월 맨해튼 내 숙박에 대한 수요는 3.7%인 반면 공급은 2.6%에 머물렀으며 이는 몇 년째 비슷한 트렌드를 보이고 있는 것입니다.
그렇기에 뉴욕 내에 숙박시설에 대한 수요는 지속적으로 요구가 존재하는 가운데 프로젝트의 위치는 Lower East Side로 수 많은 갤러리와 문화시설이 밀집되어 있어 여행객이 많이 찾는 지역 중 하나입니다.

자금구성

총 사업비용 : $190,815,984 (개발사 지분 $117,000,000)

EB-5 투자금 : $500,000 + 신디케이션 Fee $50,000

EB-5 비율 : $73,500,000 (38.5%)

모집 투자자 : 147명

투자 기간 : 5년 (1년 연장 옵션으로 최장 6년 기한)

연이율 : 0.50% p.a.

고용 창출 : 2,094.9명(42.5% 초과)

출구 전략 : 호텔 매각 또는 재융자

투자자 수 : 147 명

투자 금액 : $500,000 + 행정비 $50,000

담보 설정 : 호텔 운영수입 및 프로젝트 자산에 대한 1순위 담보권

출구 전략 : 프로젝트 자금 100% 확보 (호텔 매각 또는 Refinancing)

1순위 담보

해당 프로젝트는 개발사의 지분이 있는 프로젝트로 은행 대출이 없습니다. 그리하여 호텔이 완공 후 투자자들은 호텔에 대한 담보권이 1순위로 제공됩니다.

호텔 운영 수익

호텔 완공 후, 운영에서 오는 수익은 투자자에게 우선 할당을 확보하게 되어있습니다.

비용 구성

고용창출

총 EB-5 투자자들 수 : 147 세대

예상 직업 수 : 2,094.9명

예상 직업 수 : 1,317명

투자 기간 : 5년 (1년 연장 옵션으로 최장 6년 기한)

초과 직업 수 : 42.5% 초과 (Baker Tilley 방식)

출구 전략

– 사업운영 최초 5년간 모든 현금 수입 보유하여 EB-5 자금 상환 (Reserve account 운영)
– 프로젝트 매각 (at the fair market value)
– Re-financing

공사현황

프로젝트 진행 & 공사현황 – 2019년 1분기 완공예정

2012년 : 사전 개발 시작 (철거 및 기초 공사)

2014년 : 상반기 건설 시작

2016년 : 디자인

2017년 : 각종 시설 및 기구 인테리어

2019년 : 상반기 완료 및 운영 개시 예정

2015년 공사현장

2017년 공사현장

2018년 공사현장

조감도

현지 답사 2018.05.30

1. 9 Ochard 외관벽 앞의 김지영 대표 (역사적 건물로 기존 형태 유지)
2. 11층 내부 공사 현장
3. 공사 현장 안내판 앞
4. 14층 외부 연회장 구조물 앞에서 Brennan과 Steven 에이전트
5. 14층 외부, 구조물 칼럼 몰딩 사이에서
6. 2층 연회장 공사 현장

원금상환 이해 및 전략

담보

해당 프로젝트의 예상 수익관련 평가는 전세계적 숙박업 시장조사업체인 HVS에서 진행한 결과, 9 Orchard의 OR(Occupancy Rate, 객실용률)은 80%. 이는 미국 내 70% 정도이면 보통의 수준보다 안정적인 수준입니다.
또한 9 Orchard의 예상 ADR(Average Daily Rate, 일 일평균객실료)는 약 $535로 맨해튼 지역의 평균 $242보다 월등히 높을 것으로 HVS는 예측합니다. 이는 투자자들에게 확보되는 담보설정이 용이한 것으로 나타나는 것입니다.
또한 9 Orchard의 예상 ADR(Average Daily Rate, 일 일평균객실료)는 약 $535로 맨해튼 지역의 평균 $242보다 월등히 높을 것으로 HVS는 예측합니다. 이는 투자자들에게 확보되는 담보설정이 용이한 것으로 나타나는 것입니다.

리저널센터 및 프로젝트 진행 팀 - EB5 United - 제너럴 파트너

EB5 United는 9Orchard 프로젝트의 제너럴 파트너로 2011년부터 $3억7천만불 이상의 EB-5 투자금을 모집하였으며 현재까지 I-526 및 I-829의 100% 승인률을 보유하고 있는 리저널센터입니다.

진행 프로젝트 - DLJ - 개발자 및 호텔 운영자

리저널센터라면 무엇보다 중요한 것은 투자금 상환입니다. NYCRC는 첫 번째, 두 번째 프로젝트에 대한 투자금을 이미 상환했으며 2018년에도 상환 예정입니다.
1. 브루클린 네이비야드 재개발 1차 프로젝트 – 2016년 12월 22일 / 120명 / $6,000만 상환
2. 스타이너 브루클린 네이비야드 1차 프로젝트 – 2017년 7월 21일 / 130명 / $6,500만 상환
Four Seasons
EB-5 자금: $115M (230명)
100% 모집 완료
I-924 Exemplar 승인완료 Oct ‘17 = 151 Approved I-526s
LA Live Courtyard Residence Inn
EB-5 자금: $172M (344명)
100% 모집 완료
I-526 100% 승인 완료
I-829 100% 승인 완료
Oct ‘17 = 344 Approved I-829s
Pearl Residence Inn
EB-5 자금: $46M (92명)
100% 모집 완료
I-526 100% 승인 완료
Oct ‘17 = 92 Approved I-526s
Eventi Hotel
미국, 뉴욕
3억 5천만 달러 투자
The Park New Delhi
인도, 뉴델리
1억 9백만 달러 투자
Four Seasons Resort & Golf Course
푸에르토리코, 카요라르고
2억 4천만 달러 투자
에스크로 관리
– EB5 United has earned NES Platinum Medallion Status ? meaning 9 Orchards has implemented the highest levels of administration excellence in the critically important areas of security, transparency, and compliance.
– NES provides third-party oversight and addresses the security needs for each EB-5 Investor by monitoring Escrow, Tracking the Flow of Funds, and overseeing Loan Administration.
이민 로펌
– For over 20-years have successfully processed thousands of conditional and permanent residency approvals for individual investors and their families
– Office in New York and Legal Representative Office in Shanghai, China offering real-time counsel to Asia-based clients and business partners
투자제안서 작성
– Since 2009 a leading EB-5 U.S. Securities firm.
시장조사
– Thousands of hotel owners, developers, investors, lenders, management companies, and public agencies around the world rely on HVS to support confident, informed business decisions.
A?team of more than?350 people?located in over 40 offices throughout the world who specialize?in all types of hospitality assets.
사업계획서 및 경제분석
– Baker Tilly is a top 15 full-service accounting and advisory firm with More than 2,700 employees.
실사
– EB5 Diligence, an Ontario corporation based in Toronto, performs in-depth analysis of EB-5 offerings, which are concluded by issuing a due diligence report.
– EB5 Diligence has undertaken an independent review of the offering and certain of the offering documents, and has undertaken its own due diligence review of the offering.
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